2019-01-03
从最初的筒子楼、单元房，再到如今的商品房，作为改革开放与时俱进的产物之一，中国的房地产业走过了辉煌而灿烂的40年。经历了数轮的洗礼与成长，中国房地产业也发生了翻天覆地的变化：过去十几年间房地产的增量市场经历了高速发展阶段，而受到人口结构转变以及城镇住房需求饱和等因素的影响，增量市场的机会开始逐渐变少。以北京、上海为代表的一线城市也率先从增量时代跨步进入存量时代。
随着这两年国家大力发展租赁住房并推动存量房的改造利用，“房住不炒”、“租购并举”的理念也越发深入人心。在此大背景下，作为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，平安不动产自2017年开始便积极响应和践行国家政策的号召，布局了长租公寓业务，并试图从存量市场中寻找突破口。
重中轻发展模式并行 为公寓产业上下游赋能
过去一年中，平安不动产已经先后在上海、广州、北京、南京等城市成功投资了多个长租公寓项目，总房间数近7000余间，重资产端的投入领先全国。
平安不动产长租公寓事业部董事总经理邬克敏在接受网易房产专访时介绍道，平安不动产在布局长租公寓以来就一直遵循着“重＋中＋轻”的发展模式。重资产端，选择一线及强二线城市优质物业长期持有，并形成后续长期的资产管理规模。中资产方面，平安不动产倾向于选择大规模项目，如参与村集体用地建设及改造长租公寓等形式，单个项目一般要超过10万方的体量，这有助于平安不动产迅速做大规模。而轻资产方面，将通过协助重、中资产的运营管理，与可能合作的长租公寓运营品牌进行战略合作。
在长租公寓领域，平安不动产不是单一的开发商或资产运营商角色，而是联合行业上下游的优质资源，充分运用平安集团内外部资金以及金融背景，做长租市场行业里的专业投资者及全链条资源整合者。通过联合国内地产头部公司及业内领先运营管理品牌，一起搭建长租公寓产业的发展平台，平安不动产将为长租公寓行业上下游的各个环节实现赋能。
引入低成本长期资金 助力租赁行业长远发展
从国际上的经验来看，租赁型住宅由于有长期稳定的回报，资产本身都处于比较好的区位，具备相当的升值潜力，因此一直以来是国内外保险公司的主要投资方向之一，而险资所具备的长期、稳定、中低风险偏好等特点与长租公寓的业态特点具有天然的匹配性。
在邬克敏看来，整个租赁市场在初期都离不开重资产化的过程，而长租公寓产品的证券化与金融化更是未来租赁行业发展的必行之路，依托平安集团雄厚的金融实力，平安不动产能够为产业引入低成本长期资金，再加上平安集团在证券化、金融化上的经验又很丰富，因此在租赁行业市场上的资源整合优势显著。
在金融化创新方面，平安不动产也已经跨出它实质性的一步。据网易房产了解，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”已于12月24日取得上海证券交易所的无异议函，标志着国内首单合作型长租公寓储架REITs正式获得通过。该REITs产品储架规模达50亿元，由平安不动产担任原始权益人及增信安排人，平安汇通担任专项计划管理人，朗诗集团担任增信协调人。其中，首期产品发行规模为10.68亿元，期限18年，每3年设置开放期，优先级证券获得了3A最高信用评级，底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰店，该项目由平安不动产与朗诗绿色集团旗下青杉资本联合投资，并委托朗诗旗下长租公寓品牌“朗诗寓”进行改造及运营管理。
通过REITs，平安不动产将自持的物业资产资本化，重资产变轻的同时，还可以继续拥有资产的管理权，远期享受超额业绩提成，形成一整套利于长租行业稳健、良性的发展机制与商业模式。
“透过资产证券化实现投资退出的模式很适合像平安不动产这样专业的不动产资产管理公司，金融化的手段也是我们的强项”，邬克敏说道，“从某种程度上来说，我们通过证券化的手段实现了朗诗寓上海森兰店项目的‘退出’，但从另一方面上来看，在保证REITs投资者稳定的回报的同时，平安不动产仍然可以分享资产未来增值部分的收益。”
让居者有其屋 做长租公寓行业的正能量
在采访过程中，邬克敏还为网易房产回忆起她刚接手长租公寓事业部不久，去考察一个存量厂房项目时看到的情景：一间面宽三米、进深十几米的大房间里住了十几个人，过道堆满杂物、电线随意外露，居住者连基本的居住安全都无法保障， “尽管做长租公寓这件事很难，但我们仍然希望平安不动产可以成为整个长租市场行业的正能量，真正地做到‘居者有其屋’。不管是从城市更新的角度，还是从维护老百姓们最基本的生活需求的角度，我们都应该做出自己的贡献。”
这份使“居者有其屋”的心意被融入到了平安不动产打造的每一个长租公寓项目里。以广州有巢公寓科学城店为例，该项目由平安不动产与华润置地合作，原本是一栋位于工业区里的80年代的旧宿舍，通过平安不动产的改造，项目变身为一栋现代化的白领公寓，在开业后两个月之内就达到了95%的出租率，虽然每间房的租金只比改造前提高了5%-10%，但公寓内年轻人的生活质量得到了充分的保障。
2019年，平安不动产还将继续寻找优质的存量城市资产，并向长租市场投出约180-200亿的投资资金，加快推进长租公寓项目的落地。